房价暴涨可以持续吗?

发布于:2016-06-07 15:23:57
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 种种迹象表明,经济仍将需要房地产。但,一个需要“救”的市,真的值得“进”吗?

 

房价暴涨可以持续吗?

-刘光宇

 

最近楼市果然疯了,新春刚过,地王一个一个又在不断刷新,北上广深一线城市房价大涨,万科等开发商也开始酝酿部分项目涨价。这次上涨的基础是什么?会不会昙花一现?宏观调控会不会再次来袭?

 

市场可能真的不一样了,房地产要变天了,千万别看到房价一涨又想到跟以前一样,市场早已今非昔比。

 

一线城市房价开启疯涨模式

 

2015年这一年尤其下半年可以看出,没有哪一条政策不是刺激房价上涨的。从贯穿全年的频频降准降息,到降低房贷首付比例,再到户籍制度的开放,从52政策的实施,到7090政策的退出,再到限外令退出,从取消单身证明,到住房公积金调整,再到二胎政策的放开,从房贷利息抵充个税,到鼓励农民买房,可以说一招又一招的政策出台,前所未有,密集空前。这是一个积累的过程,当新春前后的再次降低房贷首付比例至2成和降低契税等政策出台后,房价抑制不住内心的膨胀,瞬间爆发了。央行再次宣布31日降准,楼市再迎利好,而这显然不是终点。

 

房价分化调整基本确立,一线城市上涨是肯定的,而三四线城市在高库存压力下,房价难言上涨,但高刺激政策已经款款而来。

 

在一系列政策利好背景下,楼市回暖是必然的。这在去年我不知说过多少次。在一个大调整的时代,如今可以说开发商的日子会好过很多,从政府屡出刺激政策来看,如果楼市反应还不是很强烈,那么救市政策就会不断出台,绝不仅限于一个政策,直到市场恢复为止。

 

就现在来看,当初的预测是正确的,政府的刺激政策已经起到明显效果。在一轮又一轮的政策轰炸下,房价没有不上涨的理由。

 

同时,我们也看到,政府的每一次刺激也就意味着前一次的刺激效果不明显,从另一个层面解读也能看出经济不景气,需要依靠房地产的刺激,但这种刺激就像犯了毒瘾一样,短期内能够管用,但是毒瘾你懂的,能持续多久谁也说不好。所以,这种房价上涨真的不是你想要的,除非你做好了捞一笔就跑的准备。任何短期内暴涨暴跌的市场都不正常,因为大家都不会有安全感。

 

看着房价上涨的“姿势”,炒房者很难经得住诱惑,而一旦大批炒房者进入,只能加速房地产泡沫的破灭,而不是说房价暴涨即机会。

 

房价普涨时代结束,市场严重分化

 

我国楼市告别了高歌猛进的“黄金时代”,进入新的发展阶段“白银时代”。过去傻子躺着都赚钱的日子一去不复返。过去一谈房价是涨还是跌,基本上都具有普适性,而如今再也难以用一两句话阐释房地产市场的冷暖。

 

就连曾经的房价“预言帝”判断房价再也不会像以前一刀切,房价必涨,现在他也懂得市场分化,甚至提出房价下跌的问题。“房企走出困局一个重要条件就是能不能维持现金流,如果企业顶不住,可能有一些要降价。”

 

面对着一线城市房价的暴涨,三四线城市只有羡慕嫉妒恨的份儿。所以,特别是针对三四线高库存城市,更会千方百计出台去化政策。而农民工买房或多或少会对三四线城市去库存有一定积极作用,但目前对于农民工买房的支持政策尚未出台前,三四线城市不会有太明显的效果。

 

一线城市市场的回暖或上涨,在一定程度上会改变人们对三四线城市的买房预期,而这种预期甚至比农民工买房要更加有效。所以,三四线城市会随着一线城市市场的上涨而恢复元气。尽管如此,一些库存过高的三四线城市无论如何也去化不了。这已经不是房地产市场的问题,更多是之前地方政府错误的调控以及大量开发商从一线城市趋之若鹜转移到三四线城市造成的。

 

总之,现在的房地产市场已经进入了严重分化状态。而这种分化,不仅是一线城市和三四线城市之间的分化,也是一线城市各区域之间的分化,更是各个房企之间的分化。

 

政府干预再次出手的几率有多大?

 

新春一过,北京地王再次肆虐,2015年经过连番疯狂后,新的一年又是预示着市场的火爆,房价上涨也在意料之中,只是这种上涨可能会造成市场积重难返、越陷越深。从近一年出让土地状况分析,北京三环内已基本无新增宅地,五环内的宅地也多集中在大兴区域。稀缺导致地价不断上涨,“面粉贵过面包”,北京六环内将不可避免的走上豪宅化之路。

 

而这种被迫开发的豪宅即为“被豪宅”,这在去年我不知道写过多少此类文章,也对被豪宅现象表达了极为可怕的担忧,此处不再赘述。

 

另据媒体报道,上海内环附近一套住宅的业主在购房者看中其房子后,竟一天之内连续跳价三次,最终价格比春节前挂牌的430万元贵了70万元。此外,上海虹口区一新盘推出的352套总价上千万的新房,在一天内就被抢光了,销售额高达36亿元。有网友吐槽,出了个差回来,上海房价涨了30万。

 

进入2016年深圳1月的新房成交均价达4.65万元/平方米,同比涨幅超74%已出现短期泡沫。

 

这种种现象很可怕,极其不正常。房价已经面临全面失控的危险。试想一下,一个需要“救”的市,真的值得“进”吗?

 

政府会不会干预市场,这还要看房地产在国民经济中的地位如何。种种迹象表明,经济仍将需要房地产,但房地产绑架经济的时代即将过去,房地产假繁荣时代也将一去不复返,只要不是暴涨,房价就会在2016年实现软着陆,即房价在上涨中回归理性。

 

此前京沪深主管领导均已表态,因此三地加强市场干预蓄势待发,上海已经做出回应。228日上海住建委表示,上海将继续按照“三个为主”的原则,抑制投资投机性购房,支持自住和改善性住房需求,严格执行住房限购政策,确保上海房地产平稳健康发展。

 

房地产投资的下降直接影响到了GDP据,“长远来看,中国的确需要去房地产,即把房地产从支柱位置上逐步退下来。”原住建部部长仇保兴表示。

 

这就决定了中央政府在决策上需要考虑全局。既要防止房价过快上涨,又要保证房地产对经济增长的推动作用。

 

所以,这届政府会一改过去过多行政干预的楼市调控,分城施策的分类调控将成为治理良策,当面对市场不景气时,中央给出去库存的思路,并且在政策上不断倾斜,但是对于一线城市房价的暴涨,政府可能也会加以限制。

 

但无论如何,此届政府对房价的态度也不同于以往,通过直接行政干预的手段机会不大。更有可能会从财税机制中寻找房地产市场的健康发展之路。

 

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